兩年起拍價漲56%!從化宅地出讓,地價“5”字頭變“8”字頭


2016年11月掛牌,起拍樓面價5200元/㎡無應拍。

2018年5月底掛牌,將於6月28日競拍,起拍樓面價上調至8100元/㎡。

不到兩年時間,起拍樓面價調高55.8%!

6月28日,廣州從化區街口街旺城區西寧小學東北側地塊將正式競拍,這是從化區5年內第4宗公開出讓的居住用地。但地價較兩年調高多了,周邊的二手鄰居價最貴也達1.8萬了。


隔兩年再拍,地價由“5”字頭變“8”字頭

從化區街口街旺城區西寧小學東北側地塊(下稱“西寧小學東北側地塊”或“地塊”)位於從化街口鎮,距離廣州中心城區直線距離約60公里,距離從化區政府約1.4公里,周邊有從化第三中學、從化汽車站、風雲嶺森林公園等,基礎配套設施完善。

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西寧小學東北側地塊包括四塊,總可建設用地面積94824.1㎡,容積率≤3,建築限高≤80米;計容建築面積≤289412.1㎡,其中地塊一≤83575.8㎡,地塊二≤205836.3㎡。

地塊一、二為二類居住用地,需配建12班幼兒園、社群服務中心、菜市場等配套公共服務設施;地塊三為中小學用地,屬於西寧小學擴建專案,總用地面積16115㎡,其中可建設用地面積14851.4㎡,需在規劃地塊一、二、四建設總量(不含居住區配套公共服務設施的建設面積)完成50%前建設完畢,並取得建設工程規劃驗收合格證,建成後無償移交給從化區人民政府;地塊四為社會停車場用地,總用地面積4651.7㎡,其中可建設用地面積3900.2㎡,建成後無償移交廣州市土地開發中心。

地塊採用“限地價+競自持+搖號”的方式出讓,地塊起拍總價23.44億元,起拍樓面價為8100元/㎡,溢價5%即達最高限價樓面價8470元/㎡,達到最高限價24.51億元后將轉向競自持,當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房建築面積為100%,改為搖號確定競得人。

值得關注的是,該地塊為重新出讓,起拍樓面價由2016年底的5200元/㎡上調至8100元/㎡!調高了55.8%。而地塊的最高限價樓面價8470元/㎡,與2017年底保利拿下的江埔街鳳院村地段(江埔果場)地塊創下的8479元/㎡“標杆樓面價”相近。

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離地鐵站超兩公里,周邊配套尚可

地塊位於街口村、雄鋒村一帶,毗鄰西寧小學,地塊內部較為平整,地面基本以雜草為主,無其他構築物,地塊四周已有圍牆圍閉,拿地後可直接進行開發。

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地塊周邊小區、村落環繞,北部為在建施工場地,東西兩側為居民生活集中區域,居住氛圍濃厚,西側有小城大築等新交付樓盤,也有家和苑等舊式樓盤,東側則有時代名苑、翰林國際等中高階樓盤。南部目前為老式臨街商業街為主,主要商業業態為小吃、文具、建材五金等。

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交通方面,地塊所在區域整體道路交通便利,毗鄰城市主幹道旺城大道,可快速接入大廣、京珠等高速,便利通達廣州中心城區及臨近粵北城市,此外距離區域城市主幹道從城大道、G105國道較近,可便利外接東部要道和連線東莞、深圳等周邊城市。

地塊西側未來將配建一條城市主幹道,進一步改善地塊對外聯通條件。地塊位居老城區,且周邊目前已有多個居住區,周邊公交覆蓋率高。距年底即將開通的地鐵14號線街口站,直線距離約2.4公里,距離較遠,需通過公交及其他交通工具接駁。未來地塊西側規劃路開通後,能有效縮短通達地鐵距離。

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商業及配套方面:目前地塊1公里範圍內有老式小區的臨街商業街以及旺城廣場等社群商業配套,以菜市場、飲食、建材等業態為主;距離3公里範圍內有新世紀廣場、家盛美居等綜合商場為主,商服配套基本滿足但不算十分便利。

目前地塊周邊教育資源豐富,周邊1公里學校配套密集,地塊旁即坐擁西寧小學,未來地塊三需進一步進行擴建,同時地塊一、二配建12班幼兒園,此外,臨近地塊佈局多所小學、初中。周邊醫療配套足夠,除衛生站等社群醫療外,距離地塊1公里範圍內也有從化鎮泰醫院(婦幼保健院)、南方醫科大學附屬第五醫院等知名大型醫院。

周邊村莊及居住區環繞,1公里範圍內無大型公園等資源,未來將更多依靠自建小區綠化,3公里範圍內有從化兒童公園、風雲嶺森林公園等大型公園設施。

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從化5年內第4宗宅地,周邊二手最貴1.8萬/平

從化區土地稀缺,2014年至今僅成功公開出讓3宗居住用地,其中2015、2016連續兩年無出讓及成交記錄,僅在2017年成功出讓2宗。

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土地供應的稀缺,也直接反應在一手住宅新批預售上,2016年以來,從化區新增供應量佔比普遍不高,平均約佔全市比例的5%-8%,尤其近年來,更是呈現低位走勢,其中2018年一季度僅新增供應7.42萬㎡。

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受供應量持續低位影響,截至2018年5月底,廣州中原研究發展部監測資料顯示,從化區一手住宅庫存量為44.89萬㎡,持續保持較低庫存量,也是非核心區中最低的,消化週期11.7個月。

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地塊所在周邊以二手樓盤為主,如小城大苑,時代名苑、新時代家園等專案。地塊所在片區二手專案較多,樓盤品質不一,主要二手住宅專案售價在1.2~1.6萬元/㎡,地塊旁的小城大院價格在1.7~1.8萬元/㎡,其中二期專案剛交付入住。此外,距離800米左右的時代名苑價格約1.2-1.4萬元/㎡。

此次出讓的西寧小學東北側地塊,起拍樓面價8100元/㎡,與周邊部分老舊二手住宅售價差距不大,不過地塊周邊不少樓盤價格高企,地塊旁小區售價可達1.7-1.8萬元/㎡,預計未來地塊入市後,售價1.8萬元/㎡起,仍具備不錯的市場競爭力和空間。

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從地塊所在區域二手樓盤情況看,周邊購房需求以剛需首置為主,未來地塊可開發為以剛需首置、改善換房需求為主的產品,主要客戶來自從化城區、本地的實力購房者,重點看中區域及地塊便利的對外交通條件,也可享受豐富的教育配套資源。同時,周邊開發區、工業區及廠區的高管,以及看中從化區域便利通勤、“低價”等因素的市區上班族,也將會是地塊開發專案入市後的核心客戶群。

此外,從化區位價值、旅遊資源、交通輻射及自身配套也將吸引不少廣州各區的投資型置業客戶。

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市場需求有限,不宜盲目追高報價

地塊距離市區遠,大型成熟產業少,人口吸引力一般。從化區與廣州中心城區直線距離超60公里,自駕車全程高速,至少耗時1.5小時,14號線主線長54.3公里,地鐵從街口到嘉禾望崗快車估計在40分鐘左右,慢車1個小時;此外,14號線沿線及從化區的經濟開發區、產業園區較少,且遠離從化城區等,整體人口吸聚能力不強,勞動人口居住需求不強。

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從化整體成交量不高,市場需求有限。2016年以來,從化區一手成交量不高,佔全市比走勢也偏低,平均約佔全市比例的5%-6%。尤其近年來,更有走低之勢,其中2018年一季度僅成交1151套,近一年月均成交量約414套,僅為全市的約5.8%。從化區一手住宅市場需求未見過大波動,穩定在低位。

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廣州中原研究發展部認為,地塊優勢不多,且區域樓市目標客群相對窄。地塊具備不錯的基礎配套資源,尤其對外交通及教育資源豐富,不過,該地塊無更多獨特資源和優勢,尤其旅遊資源,對於距離中心區較遠的區域而言,價值相對減弱。此外,廣州中原研究發展部現場調研附近中介及居民發現,從化城區學校資源較完善豐富,學位房等的價值需求相對較弱,且不少本地村民有自住地,更傾向於自建房屋居住,購入商品房不是優選且必然選擇。

從地塊區域條件看,除旅遊資源優勢以外,從化在經濟增長、產業發展等各方面提升空間仍較大,多方因素共同影響,從化人口吸引力、樓市發展也相對平緩。

從化區近幾年土地供應及一手住宅供應量均稀缺,本次出讓地塊將帶給市場近30萬㎡體量的住宅產品,同時地塊周邊樓盤價格相對較高,未來地塊開發入市有較好的空間及競爭力。不過,近幾年從化一手住宅市場活躍度一般。此外,從化已加入限購行列,勢必會對購房者產生影響。

加之地塊距離市區較遠,對目前市場購買主力為剛需客的吸引力非常有限,且無直接的旅遊資源支撐未來升值,未來購買客群相對窄。廣州中原研究發展部建議,房企拿地不宜盲目追高報價,未來地塊開發,應更聚焦發掘本地剛需及改善性客戶。

南都記者 邱永芬 實習生 曹葉子


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