2019房企融资生死劫!这个国家正经历10年来最痛苦的时刻

  版权:来源 综合三好咖啡馆、每日经济新闻 nbdnews

  

  2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  2019房企融资生死劫!

  最近几个月,房企都在打两场仗。

  一场是营销战,抢销售、促回款、保现金流。

  一场是融资战,找钱拿地、找钱还债、找钱续命。

  在地产这名利场中,能逼死房企的,从来不是拿地难,不是销售慢,而是大债临头,手上却没钱还,想借也借不到

  比如去年爆雷的上市房企中弘股份,2018年11月12日发布公告称,公司累计逾期债务本息合计金额已经达到78亿元。

  而在2018年11月8日,深交所作出中弘股份终止上市的决定,中弘股份将于11月16日进入退市整理期,证券简称变更为“中弘退”,27万股民和众多基金踩雷。

2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  曾经在京城红极一时的中弘股份,短短一年就陷入绝境,其战略和管理的失误是主因,但更重要的导火索却是当前行业融资难的现状。

  高周转、高杠杆、高负债,是过去几年房企迅速扩大规模的秘诀,只要能不断融到钱,借新还旧的杠杆游戏就能玩下去。

  然而很多人都忘了,金融机构总是”天晴送伞 下雨收伞”,行情好时房企大把的借钱,市场急转直下房企最需要钱时,金融机构却关上了融资的大门。

  上个月,网上曝出某金融机构对地产客户的融资白名单,将房企分位A/B/C三类,不同等级对应不同的融资条件和成本。

  房企白名单A类:

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  房企白名单B类:

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  房企白名单C类:

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  可以看到,具有国资背景的房企,很多都进入了金融机构的A类名单,享受较宽松的融资条件和较低的融资成本,而民营房企则需要承受较高的贷款利率。

  最可怕的是,这家金融机构的白名单里,只有60家房企,而白名单之外的还有成百上千的地产公司,想借钱连门都没有。

  中小房企融资无路,大房企虽然有借钱的实力,但境遇也是天差地别,融资成本的差距大到吓人。

  比如今年10月引发行业关注的两笔融资:

  2018年10月31日,恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据,相当于125亿人民币,是今年房企业发行的最大规模的美元债。

  恒大本次发债利率极高,其中5年期利率高达13.75%。而恒大在去年发行66亿美元债,利率才6.25%,一年时间发债成本就已翻番。

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  在2018年10月22日,中海地产成功发行35亿元公司债,发行利率4.00%,创2017年以来房地产企业发行国内公司债最低利率。

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  一个高达13.75%,一个低至4%,两者之间,仅融资产生的利差就高达9.75%,而恒大2017年的净利润率也才只有11.9%,融资成本比净利润率还高,完全就是在给金融机构打工!

  去年,在中国不动产金融年会上,地产最强CFO吴建斌做了这样一段点评:

  

这是我经历的融资环境最差的一年。我们融资团队几乎把所有市场上能用的工具都用了,但仍没有达到预期的目标。
另外,融资成本上升的也非常快。最近有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是很负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。

  民营房企几乎都在高息借债,能借到钱的其实已经算是幸运儿,还有很多房企的借钱之路多灾多难。

  例如富力地产2018年中报显示,其净资产负债率达到187.5%,债务重压下,富力一直在为融资奔波:

  

2月,发行10亿元中期票据,失败;
5月,10亿元超短融发行计划,失败;
8月,发行60亿元的住房租赁专项公司债券,失败;
9月,发行三期资产支持专项计划,拟发行总金额122.21亿元,进行中;
10月,获证监会批准,公开发行面值总额不超过130亿元的公司债券,分期发行,进行中;
11月,发行不超过805,591,836股新H股,进行中。

  如果最终能融到钱还是好的,另一些房企融资受阻,割肉卖项目也是无奈之举。

  比如去年10月华夏出售环京10宗土地,11月嘉凯城出售71万方的资产包,而收购方正是高喊着“活下去”的万科,他正在用自己的实际行动帮助同行们“活下去”。

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  能降价促销,能卖土地卖项目,这样的房企依然幸运,最惨的是那些连项目都跑不掉的。

  在上一轮周期中,很多房企为了减少投入、平摊风险,都引入了合作开发模式,并且由于国企事业单位在土地市场的特殊优势,不少民营企业都选择与国企进行合作开发。

  而到了市场下行时,彼时的蜜月却成了此时的毒药。

  民营企业希望降价出货、快速回款,并且用多种方式融资,而国企往往不能接受亏损,宁愿拖着不卖等市场复苏,同时也无法接受当前的高成本融资。

  这样就把民企逼到了很难受的地步,资金在项目里出不来,打折促销和借款融资都行不通,硬生生的被套牢。

  在股市中,股票被套牢,等待其回升确实是一种可行的策略,而在残酷的地产圈,高资金成本的民营企业,真的等不起!

  寒冬刚开始时,很多人天真的认为,调控是弯道超车的好机会。

  到了现在终于明白,弯道超车是留给国企的,民营企业能“活下去”就真的不错了。

  今天的地产行业,国企往往背靠实力雄厚的母公司,有源源不断的输血,有政府的信用背书,不管开发能力强不强,金融机构都是排着队上门送钱。

  而民营企业融资难,不受金融机构待见,时刻走在资金链危机的边缘。

  民营经济是国家不可或缺的重要组成部分,民营房企中也有很多小而美的公司,为社会建设了很多高品质的项目,为实现人民的美好生活做出了贡献。

  这一轮寒冬不知何时结束,房企的苦日子还将继续,地产行业的洗牌刚刚开始。

  房价泡沫破灭,一地鸡毛!这个国家正经历10年来最痛苦的时刻

  “浪漫土耳其”的麻烦还远远没有结束…

  当地时间3月11日,土耳其统计局发布的数据显示,去年第四季度该国国内生产总值同比下滑3%,经季节性和工作日因素调整后的第四季度GDP环比下降2.4%,这是继第三季度萎缩1.6%后,连续第二个季度经济增速出现下滑,符合技术性衰退的标准。

  而这是该国经济在“狂飙突进”了10年以后首次出现衰退。

  10年来首次经济衰退

  据土耳其统计局数据,土耳其2018年全年GDP增长2.6%,较前一年7.4%的增长出现“断崖式”放缓

2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  图片来源:土耳其统计局

  分部门来看,2018年,土耳其农业部门增长1.3%,工业部门增长1.1%,建筑行业下降1.9%,服务部门增长5.6%。

  但是从第四季度数据来看,长期受益于土耳其宽松信贷推动的建筑行业第四季度较上年同期萎缩8.7%,工业部门萎缩6.4%,家庭消费支出上季度下降约9%,显示出国内需求放缓的迹象。

  因土耳其和美国持续紧张的外交关系,去年土耳其里拉兑美元汇率大幅下跌,这使得进口价格平均上涨了三分之一,导致土耳其进口量大幅下降,2018年第四季度,该国商品和服务进口下降24.4%,全年下降7.5%。

  为了遏制里拉跌势,土耳其央行去年9月大幅上调利基准利率至24%。此举虽然稳住了汇率,但导致银行贷款大幅下降,去年四季度实际银行信贷环比下降7.2%。企业信心和消费者支出也大幅走弱,工业生产、汽车销售和住房销售也都受到遏制。

  路透社调查显示,土耳其经济直到2019年第三季才会再度实现增长,而增长情况一直到2021年可能都不及政府预期

  经合组织(OECD)也在3月6日发布的中期经济展望中,下调了2019年土耳其经济增长预期,从此前的增长0.4%下调至下降1.8%

  过去十几年,土耳其是新兴市场中的经济奇迹,2011年和2017年,土耳其经济增速分别为11.1%和7.42%,均高于中国。2017年土耳其的人均GDP为10512美元,位居全球第63位,超过马来西亚、墨西哥和巴西。

  但是长期的高速增长掩盖了土耳其经济存在的一系列问题,到了2018年,由于国际形势的急剧变化,这些问题终于暴露了出来,共同造成了土耳其经济的衰退。

  私有化+低利率撑起的“经济奇迹”

  土耳其经济的弊病由来已久。21世纪初,土耳其经济出现滞胀,在2000年初,1美元只能换0.7里拉,但仅仅一年以后,1美元就能换1.6里拉,汇率的疯狂波动让土耳其人对自己的货币失去了信心,并且长期低迷的经济也让外国投资者失去了信心,为了挽救这种颓势,土耳其只能接受IMF的80亿美元贷款,随之而来的就是国外的热钱涌入土耳其私有化改革。

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  土耳其里拉对美元汇率(图片来源:英为财经)

  从水泥、饮食服务、林业等普通行业到电力、通讯、银行、石油、航空等控制国家命脉的行业,土耳其政府都进行了大刀阔斧的私有化改革,但是土耳其的私有化并未提高经济效率,土耳其的失业率长期维持在10%以上的高位,还带来了一大批官僚的经济犯罪。

  2008年金融危机爆发,土耳其政府为了推动经济增长,开始推行“低利率+放水”的政策,从2003年2018年,土耳其的M2整整增加了24倍

  土耳其M2增长

  同时,为了维持低通胀率,土耳其政府长期对土耳其央行施压,要求维持低利率政策,从2010年开始,土耳其就维持着不到10%的基准利率

  土耳其长期维持低利率政策

  长期的低利率政策再加上大量外资的涌入,共同吹起了土耳其经济的泡沫。据土耳其财政部数据显示,截至去年第二季度,土耳其外债总额达4570亿美元,占GDP的51.8%

  随着大量热钱涌入市场,土耳其开始大搞建设。据统计,土耳其政府共投资了包括1350亿美元用以各类基建投资,比如修铁路、机场、运河、能源……

  《纽约时报》曾这样描述土耳其的伊斯坦布尔新机场:“它就像黑海上空的堡垒一样庞大,它被设计成激起人们敬畏之情的样子,凸显了土耳其想要重获帝国荣耀的愿望。”这个新机场投资120亿美元,预计2023年完工,设计运送量2亿人次,而土耳其总共人口只有八千多万

  房地产是土耳其的支柱产业,占国内生产总值的9%左右。随着热钱的涌入,土耳其房价飞涨。其房地产市场从2008年不到2000亿美元的总量,一直涨到了2018年的1.2万亿美元,10年间上涨了6倍以上。

2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  在过去几年里,土耳其的房价一路高歌猛进,数次登上莱坊全球房价指数的前六名,2015-16年前七个季度甚至蝉联第一,全年涨幅平均在18%。最高的一次,土耳其房价一年上涨了18.9%。

  “繁荣”的破灭

  2017-2018年,随着国际形势的变化,尤其是美联储加息的不断推进,导致土耳其资本外逃、货币贬值、股市承压,去年8月13日,美国对土加征钢铝关税成为此次土耳其经济衰退的导火索。

  去年8月,土耳其里拉对美元等国际货币汇率暴跌。人们疯狂抛售里拉,尽管埃尔多安一再呼吁民众要对里拉有信心,但是土耳其民众似乎并不买账,据统计,土耳其银行存款的43%是外币。货币美元化及家庭购储黄金,致土国内流动性“小河”干涸,美元“大川”涨跌影响愈增。

2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  图片来源:摄图网

  为了挽救汇率,土耳其政府开始收紧财政和货币政策,大幅提高基准利率,以解决经常账户赤字和通货膨胀高企等问题。

  到去年9月,土耳其已经把基准利率上调至24%,但土耳其里拉兑美元汇率全年仍下跌了30%左右。

  虽说土耳其央行已经开始“止损”,但是多年积累下来的弊病,可不是一朝一夕能缓解的。去年10月,土耳其CPI同比上涨25.2%;去年12月,涨幅降至20%左右,但到今年2月,涨幅依旧维持在19.67%的高位。与此同时,土耳其失业率也没有出现明显好转,截至去年11月,依旧维持在12.3%的高位。

2019房企融資生死劫!這個國家正經歷10年來最痛苦的時刻

  据新华网报道,知名市场调查机构益普索集团的最新调查显示,经济状况恶化已经取代恐怖主义成为土耳其民众的最大担忧。

  37%的受访者表示,约44%的支出用于食品和饮料等生活必需品;三分之一的受访者表示购买力“明显”下降;20%的受访者在考虑另找一份工作以维持生活水准

  据华尔街见闻,在土耳其西部一个名叫穆杜尔努的小镇上,有一座酷似迪士尼城堡的“鬼城”,该城本是一个高端豪华度假村项目,规划要建设732栋别墅,还有各式各样的娱乐设施,购物中心、游泳池、土耳其浴室、健身房、清真寺等。

  这一项目当时意在吸引海湾国家的富豪。不过,这几年来,这些房子只卖掉350栋左右。根据土耳其自由报每日新闻网(Hurriyet Daily News)报道,购房者主要来自卡达、巴林、科威特、阿拉伯等中东外国客,每栋售价在37万至53万美元之间。

  更糟糕的是,由于油价下跌,有些海湾地区买家无力买单而选择退出,导致项目开发商Sarot集团血本无归,因背负2700万美元债务而被迫于去年11月申请破产保护,但法院判决破产。Sarot集团共计已向该项目投入了约1亿美元。

  法新社形容称,穆杜尔努的故事堪称土耳其建筑业乃至整个经济的缩影。

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